Zurück zur Startseite
3. Juni 2015 Linksfraktion in der BVV

Neubauvorhaben der WBM in Friedrichshain (Schriftliche Anfrage - SA/268/IV)

Ihre Anfrage beantworte ich wie folgt: (Beantwortung der Fragen durch Bezirksstadtrat Herr Panhoff)

1.) An welchen Standorten genau plant die WBM Neubauten im Rahmen ihres Neubauprogramms in Friedrichshain-West?

Auf eigenen Grundstücken plant die WBM Neubauten an folgenden Standorten:

Krautstraße 5A, 9AKoppenstraße 19A, 53A, 65ALange Straße / AndreasstraßeSingerstraße 77AKarl-Marx-Allee / Lebuser Straße / PalisadenstraßeMollstraße / BüschingstraßeHöchste Straße

2.) Welche Standorte sollen ab wann bebaut werden?

Für die Krautstraße liegt ein positiver Bauvorbescheid vor. Für diesen Standort soll im Sommer die Planung beginnen. Für die Koppenstraße wird das Einreichen einer Bauvoranfrage vorbereitet, mit dem Ziel eines baldigen Planungsbeginns. Diese beiden Standorte sollen/müssen zeitnah begonnen werden, damit die WBM das vereinbarte politische Ziel 1.000 Wohnungen mit Baubeginn bis Ende 2016 erreichen kann.

Für alle anderen Standorte wird auf Grundlage des städtebaulichen Gutachtens von MHGS Architekten ein Architekturwettbewerb ausgelobt. Eine Auslobung des Wettbewerbs ist im Sommer/Herbst 2015 denkbar, mit einem Ergebnis des Wettbewerbes kann man frühestens im Frühjahr/Sommer 2016 rechnen.Aus diesem Grund kann die Frage für die weiteren Standorte noch nicht beantwortet werden.

3.) Wie viele Wohnungen sollen bzw. könnten insgesamt gebaut werden?

Gemäß des vorliegenden städtebaulichen Gutachtens könnten auf den Grundstücken der WBM in der Maximalvariante 22 Häuser gebaut werden, bei überschlägig 38 Wohnungen je Haus könnten maximal 836 Wohnungen entstehen.

ERLÄUTERUNG:Auf Grundlage der Gebäudegrundfläche von 18 x 18 m und 10 Geschossen ergibt sich eine Bruttogrundfläche (BGF) von 3.240 m². Bei einer Flächeneffizienz (Mietfläche/Bruttogrundfläche) von 70% ergibt sich eine Wohnfläche von 2.268 m². Wenn man von einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von 60 m² ausgeht, ergibt sich überschlägig die Anzahl von 38 Wohnungen je Haus.

4.) Ist ausschließlich die Bebauung mit zehngeschossigen Punkthäusern geplant oder werden Alternativen seitens des Bezirksamtes oder der WBM in Betracht gezogen?

Der erarbeitete Masterplan, der in enger Abstimmung mit dem Stadtplanungsamt entstanden ist, sieht ausschließlich Punkthäuser vor. Es wurde die Annahme einer zehngeschossigen Bebauung getroffen, die tatsächliche Bauhöhe kann je Standort in Abhängigkeit von der umgebenden Bebauung zwischen achtgeschossig bis zwölfgeschossig variieren. Im Wettbewerbsverfahren werden hierzu sicherlich verschiedene Lösungsansätze vorgestellt und bewertet werden.

5.) Sieht der Bezirk für die Bauvorhaben der WBM Planungsbedarf oder beabsichtigt er, nur auf Bauvoranfragen zu reagieren?

Die im Rahmenplan dargestellten Potentiale für eine Nachverdichtung sind zunächst als Studie zu verstehen, die einen Ausblick auf mögliche Neubauvorhaben widerspiegelt. Insofern liegt hier kein Neubauprogramm zur unmittelbaren Umsetzung vor. Nach Aussagen der WBM ist hier ein längerfristiger Zeitraum zu sehen, der vor allem nicht jeden Standort entsprechend Studie bebauen wird, sondern Block für Block  einen Planungs- und Untersuchungsvorlauf erfordern wird. Hier sind dann neben den Fragen einer behutsamen Einpassung auch die Erfordernisse im Bereich der kommunalen Infrastruktur abzuprüfen. Die WBM wird sich künftig entsprechend der Erfordernisse an der Sicherstellung der Wohnfolgeeinrichtungen beteiligen.

Nach gegenwärtiger Einschätzung sind der Großteil der Neubaupotentiale gem. § 34 BauGB genehmigungsfähig. § 34 BauGB stellt überwiegend die planungsrechtlich verbindliche Grundlage dar. Allein die Sicherstellung der Kommunalen Infrastruktur stellt  kein Planerfordernis im Sinne des BauGB dar, so dass zunächst keine Rechtsgrundlage zur Durchführung einer Bauleitplanung besteht. Somit besteht hier kein reines "Reagieren" auf Bauanträge bzw. Bauvoranfragen.

In Abstimmung mit der Senatsbauverwaltung ist jedoch für weitere Neubauvorhaben die Durchführung eines Wettbewerbs vorgesehen. Im Ergebnis ist zu prüfen, inwieweit zur Sicherstellung des Wettbewerbsergebnisses eine Bebauungsplanung begründet werden kann.

6.) Welche der zur Bebauung vorgesehenen Grundstücke befinden sich im Eigentum der WBM, welche im Eigentum welcher anderen Eigentümer?

Der Großteil der Grundstücke befindet sich im Eigentum der WBM. Einige Grundstücke befinden sich im Eigentum des Bezirkes.

7.) Wie bewertet das Bezirksamt die Möglichkeiten der WBM, Eigentümer der nicht in ihrem Besitz befindlichen Grundstücke zu werden?

Das kann pauschal nicht beantwortet werden, vor allem, da es gegenwärtig noch keine verbindliche Neubauplanung für betreffende Grundstücke gibt. Der Erwerb ist dann jeweils im Einzelfall zu prüfen. Insgesamt ist aber das landeseigenen Wohnungsunternehmen WBM  als Eigentümerin vor allem auch im Hinblick auf die Gewährleistung öffentlicher Interessen zu begrüßen.

8.) Mit wie vielen neuen Einwohnern, bzw. Neuhaushalten rechnet das Bezirksamt nach Fertigstellung des Neubauprogramms der WBM in Friedrichshain-West?

Gemäß des vorliegenden städtebaulichen Gutachtens könnten auf den Grundstücken der WBM in der Maximalvariante 22 Häuser gebaut werden, bei überschlägig 38 Wohnungen je Haus könnten maximal 836 Wohnungen entstehen.

Bei einem Belegungsdurchschnitt von 2 EW wären das dann ca. 1.700 EW.

9.) Was für Wohnungen sollen in den geplanten Häusern entstehen (Größe, Zimmeranzahl)?

An jedem der vorgesehenen Standorte bewirtschaftet die WBM bereits einen größeren Wohnungsbestand. Die neu zu errichtenden Wohnungen werden im Wohnungsschlüssel so ausgerichtet sein, dass sie der Nachfragesituation nach kleinen und mittelgroßen Wohnungen gerecht werden und gleichzeitig den vorhandenen Bestand sinnvoll ergänzen. Seitens der WBM wird immer auf eine ausgewogene Mischung von 1- bis 4-Zimmer-Wohnungen geachtet.

10.) Welchen Anteil an alters-, bzw. behindertengerechten Wohnungen plant die WBM in den Häusern?

Alle Wohnungen sollen barrierearm geplant werden. Die Planungen werden gemäß der Anforderungen aus der BauO Bln. -hier insbesondere § 51 Barrierefreiheit- erfolgen.

Eine gem. DIN 18040-2 rollstuhlgerechte Wohnung weist extrem hohe Anforderungen auf. Diese Wohnungen sind für Nicht-Rollstuhlfahrer kaum geeignet. In der Regel wird die Umrüstbarkeit eines Wohnungstyps für den Bedarfsfall in der Planung jedoch nachgewiesen. Von Projekt zu Projekt wird der tatsächliche Bedarf ermittelt und entsprechend umgesetzt.

ERLÄUTERUNG:Die in der Frage als "altersgerecht" bezeichnete Anforderung wird in barrierearmen Wohnungen mit den folgenden Merkmalen erfüllt: Wohnung schwellenlos mit dem Aufzug zu erreichen, keine Schwellen innerhalb der Wohnung (inkl. Freisitz), ausreichende Tür- und Flurbreiten.

Die in der Frage als "behindertengerecht" bezeichnete Anforderung ist auf Grund der Vielzahl der verschiedenen Behinderungen schwer zu fassen. Für den Großteil der motorischen Behinderungen ist sicher eine barrierefreie Wohnung mit den folgenden Merkmalen geeignet: Wohnung schwellenlos mit dem Aufzug zu erreichen, keine Schwellen innerhalb der Wohnung (inkl. Freisitz), ausreichende Tür- und Flurbreiten, nach außen öffnende Badtür, bodengleiche Dusche, Vorrichtungen für Haltegriffe im Bad.

11.) Welche Mieten plant die WBM in den Häusern zu verlangen?

In den Neubauten der WBM werden im Regelfall für ca. 30% der Wohnungen die Mieten gemäß Förderrichtlinie für den Wohnungsneubau (Wohnungsbauförderungs­bestimmungen 2014 -WFB 2014-) gestaltet. Diese Miete beträgt derzeit durchschnittlich 6,50 ?/m² netto kalt, Spannbreite von 6,00 bis 7,50 ?/m².  Für die frei finanzierten Wohnungen wird objektkonkret ein Mietenkonzept erarbeitet.

12.) Wie hoch ist der Anteil an Wohnungen, die den Richtlinien der KdU entsprechen?

Die Richtlinien der KdU beziehen sich auf die Warmmiete. Die Warmmiete für die zukünftigen Neubauprojekte ist noch nicht bekannt. Aus diesem Grund kann die Frage derzeit nicht beantwortet werden.

13.) Wie hoch ist der Anteil an Wohnungen für Mieter mit WBS?

Die nach Wohnungsbauförderung geförderten Wohnungen werden ausschließlich an Mieter mit WBS vermietet. Siehe auch Antwort 11.

14.) Wie bewertet das Bezirksamt das Neubauprogramm der WBM in Friedrichshain-West im Hinblick auf die städtebauliche Gesamtsituation im Gebiet?

Der Friedrichshainer Westen stellt ein wichtiges Zeugnis des Wiederaufbaus der Berliner Innenstadt nach den Grundsätzen des Städtebaus der DDR dar. Gefolgt wurde hier den Planungsansätzen des kurz zuvor in einem, für DDR-Verhältnisse besonderen städtebaulichen Wettbewerbs entschiedenen Neuaufbau des sog. II. Bauabschnitts der Karl-Marx-Allee zwischen Straußberger Platz und Alexanderplatz gefolgt.

Entscheidend war hier die Abkehr von den bisherigen Ansätzen des stalinistischen Städtebaus hin zu den internationalen Planungsgrundsätzen des "Modernen Städtebaus" nach dem 2. Weltkrieg. Der II. Bauabschnitt der Karl-Marx-Allee sollte dieses in exemplarischer Weise bezeugen.

Die nördlich und östlich angrenzenden, im 2. Weltkrieg schwerst zerstörten Stadtbereiche auf Friedrichshainer Gebiet wurden den Grundsätzen des II. Bauabschnitts K-M-A folgend neu aufgebaut. Da es hier allerdings keinen übergeordneten Rahmenplan wie in Mitte gab, und die Notwendigkeit zur Nutzung der nicht zerstörten städtischen Infrastruktur bestand, sind im Friedrichshainer Westen sehr viel mehr städtebauliche "Brüche" zu finden, als in Mitte. Insofern kommen die Gutachter hier auch zu dem Vorschlag, eine Nachverdichtung in Form von Punkthochhäusern vorzuschlagen. Diese greifen am wenigsten in die Bestandsituation ein, verbrauchen am wenigsten Grundfläche, lassen den Erhalt von Grün- und Freiräumen wesentlich mehr zu, als bei einer Nachverdichtung in Form von Scheiben und Blöcken. Insofern können auch heute bestehende Sichtbeziehungen und räumliche Bezüge behutsamer erhalten werden.

Insgesamt handelt es sich bei den Quartieren im Friedrichshainer Westen in Bezug auf die Lage im unmittelbaren Stadtzentrum um großzügig durchgrünte und aufgelockerte Baustrukturen. Ziel ist es, diese nicht zu verlieren. Eine behutsame Nachverdichtung, die einen respektvollen Umgang mit der baulichen Bestandssituation, ist allerdings wünschenswert, insbesondere vor dem Hintergrund der prognostizierten Einwohnerzuwächse im Bezirk für die kommenden Jahre.

15.) Wie bewertet das Bezirksamt das Neubauprogramm der WBM in Friedrichshain-West im Hinblick auf die wohnungspolitische Gesamtsituation im Bezirk?

Das Nachverdichtungspotential der WBM wird einen wichtigen Beitrag zur Reaktion auf den sich im Bezirk abzeichnenden Bevölkerungszuwachs darstellen. Der Bezirk verfügt überwiegend über dicht bebaute gründerzeitliche Quartiere, für die ebenfalls eine Nachverdichtungserwartung zu verzeichnen ist. Hier sind aber sowohl die bereits vorhandenen hohen Dichten sowie ein schlechterer Versorgungsgrad im Bereich der kommunalen Infrastruktur sowie bei Grün- und Freiflächen sehr viel problematischer zu bewerten. Insofern kann ein gewisser Druck im Rahmen einer behutsamen Nachverdichtung in den aufgelockerten Nachkriegswiederaufbaugebieten kompensiert werden, wobei die entstehenden Dichten allerdings moderat bleiben müssen, wie auch schon in Frage 14 dargelegt.

16.) Wie bewertet das Bezirksamt das Neubauprogramm der WBM in Friedrichshain-West im Hinblick auf das genehmigungsrechtliche Verfahren?

Im Planungsgebiet besteht überwiegend die planungsrechtlich verbindliche Grundlage gemäß § 34 BauGB. Nach gegenwärtiger Einschätzung sind der Großteil der Neubaupotentiale gem. § 34 BauGB genehmigungsfähig.. Allein die Sicherstellung der Kommunalen Infrastruktur stellt  kein Planerfordernis im Sinne des BauGB dar, so dass zunächst keine Rechtsgrundlage zur Durchführung einer Bauleitplanung besteht.

Da kein Gesamtkonzept zur Ausführung kommen soll, sondern eine über mehrere Jahre phasenweise Entwicklung vorgesehen ist, muss jeweils im Einzelfall geprüft und entschieden werden. Die Neubauplanung der WBM wird insofern Standortbezogen eng mit den zuständigen bezirklichen Stellen abzustimmen sein. Nach Aussagen der WBM wird diese sich künftig entsprechend der Erfordernisse an der Sicherstellung der Wohnfolgeeinrichtungen beteiligen.

In Abstimmung mit der Senatsbauverwaltung ist für weitere Neubauvorhaben die Durchführung eines Wettbewerbs vorgesehen. Im Ergebnis ist zu prüfen, inwieweit zur Sicherstellung des Wettbewerbsergebnisses eine Bebauungsplanung begründet werden kann.

17.) Wie bewertet das Bezirksamt die Bauvorhaben im Einzelnen?

Zur Zeit kann nur eine Gesamtbewertung vorgenommen. Entsprechend Beantwortung der vorherigen Frage müssen die Einzelstandorte erst noch spezifisch betrachtet untersucht und eingeschätzt werden. Das vorliegende Städtebauliche Gutachten hat mögliche Verdichtungspotentiale herausgearbeitet, diese sind aber als strukturelle Betrachtung zu werten und stellen so noch kein "Neubauprogramm" dar.

18.) Wie ist der Zeitplan für die Vorbereitung und Umsetzung des Gesamtprojekts Neubauprogramm der WBM in Friedrichshain-West im Einzelnen aus Sicht des Bezirksamts und der WBM, bzw. welche Schritte sind für wann geplant?

WBM:Das vorliegende Städtebauliche Gutachten hat mögliche Verdichtungspotentiale herausgearbeitet, stellt aber kein Neubauprogramm dar.Hinsichtlich des Zeitplans für die Vorbereitung und Umsetzung siehe Antwort 2. 

19.) Hat das Bezirksamt oder die WBM eine Bürgerbeteiligung zu dem Neubauprogramm der WBM in Friedrichshain-West geplant?

WBM:Die Vorgaben des § 25 Abs. 3 Verwaltungsverfahrensgesetz zur frühen Bürgerbeteiligung sind der WBM bekannt und werden umgesetzt. Wie schon in den Neubauvorhaben der WBM in der Schmidstraße (Mitte) und der Eckertstraße (Friedrichshain) gehandhabt, wird es Bürgerinformationsveranstaltungen geben.

20.) Wie soll diese Bürgerbeteiligung ausgestaltet werden?

Die Bürgerbeteiligung soll, wie im § 25 Abs. 3 Verwaltungsverfahrensgesetz vorgegeben, stattfinden, wenn das Projekt planerische Gestalt angenommen hat und die Realisierung hinreichend wahrscheinlich ist. In dieser Phase befindet sich bisher kein Standort.

Wenn der beschriebene Zeitpunkt erreicht ist, soll es -wie bisher gehandhabt- für das jeweilige Vorhaben eine Reihe von Veranstaltungen geben, bei denen auch die beauftragten Architekten und Landschaftsarchitekten anwesend sind. Bei diesen Veranstaltungen können sich alle Anwohner über das Vorhaben informieren und Ihre Anmerkungen und Wünsche kommunizieren.

21.) Wann, wo und über welchen Zeitraum soll der Prozess der Bürgerbeteiligung laufen?

Im Normalfall finden die Veranstaltungen statt, sobald sich in der Leistungsphase 2 HOAI (Vorplanung) die planerische Gestalt herauskristallisiert hat. Die Veranstaltungen finden an einem gut erreichbaren Ort in der Nähe des Bauvorhabens statt. Es werden innerhalb von 2 Wochen mehrere Veranstaltungen zu unterschiedlichen Tageszeiten stattfinden, um möglichst alle verschiedenen Tages- und Arbeitszeitabläufe der interessierten Bürger abdecken zu können.

22.) In wie weit ist geplant die Bürgerbeteiligung nicht nur auf einzelne Bauvorhaben des Neubauprogramms zu beziehen, sondern auf die städtebaulichen Auswirkung des WBM-Neubauprogramms in Friedrichshain-West insgesamt?

Es ist durch die WBM nicht geplant, die Bürgerbeteiligung über einzelne Vorhaben hinaus auf städtebauliche Auswirkungen auszudehnen, da dies bezirkliche Belange betrifft.

23.) Wie bewertet das Bezirksamt die Auswirkungen der städtebaulichen Verdichtung durch das Neubauprogramm der WBM, für die soziale Infrastruktur in Friedrichshain-West?

Die bauliche Nachverdichtung der WBM ist eine auf mehrere Jahre angelegt Potentialplanung. Im Rahmen der Wohnungsbaupotentialanalyse des Bezirks vom letzten Jahr wurde der Umfang an Nachverdichtungsmöglichkeiten bereits eingeschätzt und in Zusammenarbeit mit den Fachabteilungen für Kita und Schule ausgewertet. Die Neubauplanung der WBM wird insofern Standortbezogen eng mit den zuständigen bezirklichen Stellen abzustimmen sein. Nach Aussagen der WBM wird diese sich künftig entsprechend der Erfordernisse an der Sicherstellung der Wohnfolgeeinrichtungen beteiligen.

24.) Wie plant das Bezirksamt, nach der städtebaulichen Verdichtung durch das Neubauprogramm der WBM, einen angemessenen/ausreichenden Versorgungsgrad mit Grün- und Freiflächen in Friedrichshain-West zu gewährleisten?

Siehe Frage 23.

25.) Mit welchen Mehrbedarfen an Schul- und Kitaplätzen rechnet das Bezirksamt durch das Neubauprogramm der WBM in Friedrichshain-West?

Siehe Frage 23. Da sich die Realisierung von Nachverdichtungen über mehrere Jahre hinziehen wird, kann eine genaue Prognose dazu heute nicht abgegeben werden. Gerade daher ist die punktgenaue Abstimmung zwischen WBM, Stapl, Kita und Schule äußerst wichtig.Der WBM ist bewusst, dass im Zuge größerer Neubauplanungen auch die soziale Infrastruktur wachsen muss. In diesem Zusammenhang ist es durchaus denkbar, soziale Einrichtungen in die Erdgeschosszonen der Neubauten zu integrieren.

Rein statistisch kann für die Grundschulplanung von folgenden Zahlen ausgegangen werden:

bei einer Anzahl von 850 Wohneinheiten: 102 Plätze

(850 WE x 2 Einwohner / WE x 6 (davon 1 % pro Jahrgang) = 102 Grundschulplätze)

bei einer Anzahl von 1.500 Wohneinheiten: 180 Plätze

(1.500 WE x 2 Einwohner / WE x 6 (davon 1 % pro Jahrgang) = 180 Grundschulplätze)

26.) Wie viele, bzw. welche Spielplätze werden durch das Neubauprogramm der WBM in Friedrichshain-West verdrängt, bzw. bebaut werden?

Durch die Neubaumaßnahmen auf Grundstücken der WBM werden keine öffentlichen Spielplätze bebaut. Die auf Grundstücken der WBM betroffenen Spielplätze werden im Zuge der Neubaumaßnahmen selbstverständlich ersetzt und ggfs. erweitert.

27.) Wie plant das Bezirksamt bzw. die WBM diese Spielplätze ggf. zu ersetzen?

Es war und ist zu keiner Zeit geplant, Standorte aufzugeben. Allenfalls kann im begründeten Einzelfall geprüft werden, ob Verlagerungen bisheriger Standorte im einen oder anderen Fall zu verträglichen Lösungen, möglicherweise auch zu Verbesserungen der heutigen Situation führen kann.

Einem ersatzlosen Wegfall von Standorten wird der Bezirk vom Grundsatz her nicht zustimmen.

28.) Wie viele, bzw. welche Parkplätze werden durch das Neubauprogramm der WBM in Friedrichshain-West bebaut werden?

Durch die Neubaumaßnahmen auf Grundstücken der WBM werden keine Kfz-Stellplätze im öffentlichen Straßenland bebaut. Im Einzelfall könnten Stellplätze am Straßenrand durch neue Gehwegüberfahrten entfallen.

Die jeweiligen im Eigentum der WBM befindlichen Grundstücke werden im Zuge der Neubaumaßnahmen neu geordnet. Bisher vermietete Kfz-Stellplätze müssen möglicherweise weichen. Im Zuge der Planungen wird jedoch, wie in allen Neubauvorhaben der WBM, die technische und wirtschaftliche Umsetzbarkeit einer Tiefgarage geprüft.

29.) Wie und an welchen Standorten plant das Bezirksamt bzw. die WBM ggf. Ersatzparkplätze zu schaffen?

WBM:Siehe Antwort 28.

30.) Plant das Bezirksamt ein Wettbewerbsverfahren oder vergleichbares?

Die WBM wird auf Grundlage des städtebaulichen Gutachtens einen Architektenwettbewerb ausloben. Siehe auch Antwort 2.

31.) Steht das Vorhaben im Einklang mit anderen Planungen des Bezirks/des Landes, z.B. FNP, Bereichsentwicklungsplanung, Wohnungsbaupotenzialanalyse, Einzelhandelskonzeption?

Das Vorhaben steht insofern im Einklang mit anderen Planungen, als Berlin mit zusätzlichem Wohnungsneubau auf die wachsende Zahl an Einwohnern reagieren muss, allein schon, um den Druck auf den Wohnungsbestand abmildern zu können. Entsprechende Senatsbeschlüsse liegen vor.

Die bezirkliche Wohnungsbaupotentialanalyse basiert auf der Wohnungsbaustudie der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, die eine sektorale Betrachtungsebene im Rahmen der Stadtentwicklungsplanung darstellt. Somit ist gewährleistet, dass die Planungsebenen aufeinander abgestimmt sind.

Die Wohnungsbaupotentialanalyse ist daher auch in Abstimmung mit SenStadt und dem dortigen Datenbestand erfolgt, sowie in enger Abstimmung mit den bezirklichen Fachabteilungen, die für die kommunale Infrastruktur zuständig sind.

Das Einzelhandelskonzept ist von der Planung nicht betroffen, da hier bislang ausschließlich Wohngebäude in Rede stehen.